济南作为山东的省会城市，房价在山东排名一直处于第二位，那么第一位是哪个城市？我就不说了。目前全国房价基本处在平稳下降期，济南也不例外，今年下半年开始，出现了明显的下滑现象。对于没买房的小伙伴来说，确实是个非常好的消息。对于手里握着多套房的炒房客来说，是个每月资产都在缩水的日子，心里非常焦虑。担心跌破买入价。刚需和炒房者都处在观望期。明年房价趋势如何？会不会出现反弹？
山东济南的房价最近变化挺大，看看明年怎么走？
二手房不受限价影响，是市场供需关系决定的，最能真实反映房价的走势，所以我们先来看一下济南各区二手房的价格情况。
山东济南的房价最近变化挺大，看看明年怎么走？
1、历下区，11月二手房目前均价 24073 元/m²，10月二手房均价 24192 元/m²，环比上月下跌 0.49% ↓，同比去年同期下跌 6.36% ↓。从价格趋势图可以看出，4月份开始价格开始出现下滑，一直持续到11月份，未见停止迹象。
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2、历城区， 11月二手房均价 15228 元/m²，10月二手房均价 15506 元/m²，环比上月下跌 1.79% ↓，同比去年同期下跌 11.69% ↓。从数据来看，历城区的价格跌幅相对较大一些，并且也一直在缓慢持续下跌。
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3、市中区， 11月二手房均价 19488 元/m²,10月二手房均价 19635 元/m²,环比上月下跌 0.75% ↓，同比去年同期下跌 1.20% ↓。市中区从8月份开始出现较为明显的下降趋势，目前也一直持续下行。
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4、槐荫区， 11月二手房均价 14701 元/m²,10月二手房均价 14776 元/m²,环比上月下跌 0.50% ↓，同比去年同期下跌 11.78% ↓。从今年3月份槐荫区房价开始出现下滑，到11月份，累计下跌约10%。
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5、天桥区， 11月二手房均价 14454 元/m²,10月二手房均价 14627 元/m²,环比上月下跌 1.18% ↓，同比去年同期下跌 11.65% ↓。1月份开始，天桥的房价就开始缓慢下滑，截止到11月份，累计下跌约8%。
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从上面各区的均价走势来看，步调基本一致，都是稳步下跌当中，半年跌幅平均10%左右。真正的实际成交价，会远低于这个均价。
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济南一位朋友，在5月份看好天桥区某某花园小区一套二手房，89㎡，精装修，送地下室和车位，当时房主报价155万，约合单价17500元，朋友出145万，房主不同意，后来朋友涨到150万，房主还是不卖，无奈，没有成交。到现在朋友还没买到合适的房子。头几天朋友看到这套房子还没卖，他了解了一下，现在房主报价125万，约合单价14000元。6个月的时间，一套套二的房子降了30万，目前这套房子的报价，是同小区最低报价，也是诚心、狠心想卖了。但是朋友说现在他买房的意愿没有那么强烈了，想等到明年再买，考虑直接买个套三的。
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现在虽然央行降息、深圳降低豪宅税等各种楼市利好消息出台，但是坚持“房住不炒”的总基调没有变，利率还是在上浮阶段。所以总体明年济南房价不会上升，会继续稳中有降。最近网上很多人预测，房价可能会降到2015年，我想济南的能降到2016年就可以了，大家说有没有可能降到2016年的价格呢？
感谢邀请。虽然现在济南楼市的行情不景气，济南房价的跌幅在同级别城市里居前，但小编对济南楼市未来的发展有信心，预计2020年济南房价走势就会结束现在的颓势，未来平稳发展是济南楼市的主旋律。理由有以下几点：
首先，济南是沿海经济大省山东省的省会，现在又是强省会的时代，济南正在建设国家中心城市，济南的未来肯定是美好的。现在济南的人口净流入量居全省第一位，强大的人口虹吸能力源源不断的为济南楼市提供购买力。
其次，限购是近期济南房价跌幅较大的主要原因，因为在现在房价早已和居民收入脱钩的当下，刚需人群买房困难，社会上层收入者再被政策限制，房价就此一蹶不振。虽然济南作为二线城市限购很难在短期内解开，本地人还是只能购买两套房子，但新近的人才引进政策却变相放开了外地人的买房资格，这对济南楼市属于利好消息。
其三，济南房价经过本轮下跌，风险得到了部分释放，和省内的普遍城市相比，济南房价的泡沫更小，性价比更高。现在在济南东部新城区，有不少底价低至1.1万元的刚需楼盘，小编认为这个价格对济南主城区的房子来说，即使暂时位置偏僻，未来的风险也已经不大。
济南未来的中心到底在哪里？为什么会有这么大的争论呢？
济南未来的市中心，现在的市中心，以及过去几百年的市中心，都是在大明湖畔，这几乎是没有什么争议的。
因为济南最大的优势和特色就是泉水，再就是千佛山，所以从大明湖往南到千佛山这一块老城区，有趵突泉、黑虎泉和护城河，这样自然禀赋太完美了，过去几百年都是城市中心。像明府城的位置，小桥流水人家，简直在全国都属于绝版的。
在济南的老城区，人们都能感受到江南的氛围，都说，济南不是江南胜江南。
与此同时，济南的城市次中心是一直在不断变动的。在这里就简单梳理一下，近百年来，济南次中心的变化。
上个世纪初的若干年，济南开埠，洋人进来，帮着修了济南老火车站，同时在济南经纬路段，盖了很多洋楼，有点像青岛的八大关，在那个时代，老商埠就好比现在的奥体片区或者CBD，都是有钱人住的地方，和娱乐的地方。那时候的商业中心就是纬二路的大观园。
上世纪八九十年代以来，济南的次中心开始南移，过了八一立交桥再往南，英雄山周边，因为有山的资源，居住者非富即贵。所谓，住南不住北。
到了2000年以后，城市次中心，又逐渐在东移，特别是奥体建成，龙奥大厦投入使用，奥体周边逐渐成了城市次中心。所谓东强，一路向东。
有些时候，次中心变化时，人们置身其中时，往往感受不到，比如当年很多住在英雄山附近的人，都不看好奥体那边，而且东部奥体开始几年确实没啥人气，人气还是在英雄山省体这边。
但等到奥体真正发展起来的时候，像英雄山周边省体那一片突然就落寞了，这可能就是时代发展的趋势。
而未来若干年，济南的城市次中心显然是要一路向北，也就是跨过黄河去，进行北跨，也叫千年一跨，目前济南黄河北起步区已经开始高标准建设，力度非常大，可以预计未来若干年后，黄河北会逐步成为济南的城市次中心。
从历史的演变可以看出，济南的中心一直是大明湖周边的老城，当然老城也会逐渐地进行城市更新，但济南中心未来也不会变化。
而次中心则随着社会经济的发展，一会儿往南，一会儿往东，一会儿往北，现在就差往西发展去了。次中心是一直在变动的。
济南不能再向东发展了！一会影响青岛的世界中心城市地位！未来的青岛应成为中国的第二个香港！与韩国首尔、日本东京比美！济南不要与青岛争了！济南应打造雄安以南中国的中心城市！济南应划临清市为龙头、带动齐河县域经经发展！京九高铁临清站应叫济南临清站！辐射京津冀豫与太原、西安接轨、济南造大！济南经十路北园大街直达临清的高速缩短了济南到雄安的距离！